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16 claves del mercado inmobiliario en tiempos de Coronavirus.

Joaquín Morales Mérida 06/04/2014

Crisis y oportunidad
Momento de moverse con agilidad y de trazar un plan de negocio o de salvación reestructuración de mi negocio.

Plan de compra o plan de venta ambos deben ser buenos. Dependiendo de como lo haga así será tu posición financiera en los próximos 2 años. Puedo salvar mi negocio o parte de la inversión si vendo aún en estos meses venideros, o puedo aguantar el tsunami tras el terremoto.
Si tengo liquidez puedo aprovechar tormenta y acrecentar patrimonio.

Dos líneas de juego ambas dos líneas vitales de negocio y vida.

16 claves del mercado inmobiliario en todos los tiempos y en especial en tiempos de cambios y pandemias

1) Conoce las reglas

Es el consejo más aburrido, pero lo primero y más importante de todo es conocer bien las reglas, las leyes y las normativas.

Ejemplo la Junta Andalucía ha cambiado muchas normas ahora.
https://www.elconfidencial.com/espana/andalucia/2020-04-02/junta-elimina-tramites-burocraticos-crisis-coronavirus_2531411/

Algunos cambios pueden ser buenos para una inversión y malos para otra. Busca asesoramiento de expertos. Kinos trabaja con los mejores abogados de Andalucía que son colaboradores en plataforma Torus.

De esta forma podrás hacerlo todo correctamente: elaborar la mejor estrategia, aprovechar las oportunidades e invertir en los activos inmobiliarios apropiados dentro de las normas.

Todo ello aumentará las probabilidades de conseguir una buena rentabilidad. Es importante conocer las normas y gastos que rigen las compraventas, el alquiler o la normativa para construir en un suelo si no quieres arruinarte.

2) La ubicación importa y mucho, pero ¿ qué ubicación es la más interesante ante los cambios que se avecinan?

Hay una frase muy utilizada en el mundo inmobiliario que dice que lo más importante a la hora de comprar una casa es seguir la regla de las 3 L:

localización, localización y localización.

Una buena ubicación es que "haya" mucha gente. ¿ En tiempos de Virus y próximo año será así?

En la vida real, en las ciudades, una buena ubicación suele consistir en un barrio seguro, céntrico, con acceso a lugares populares (como tiendas, centros comerciales o restaurantes), cercano a buenos colegios y bien comunicado.

En el caso de la playa, consiste en estar en primera línea de playa en el caso de la costa, con vistas al mar y con buen acceso a autovías o transporte público.

Obviamente el centro es lo más valorado, pero dentro de un barrio o incluso una urbanización también hay unas micro-ubicaciones y orientaciones mejores que las otras.

En tiempos de aislamiento y coronavirus .. ¿ donde invertir ? Centro o lugares más aislados...

3) Invierte con cabeza

La oferta de vivienda en la vida real es enorme y hay que seleccionar bien, qué se compra, qué se vende, qué se alquila, por cuánto se alquila...y cuando y quién los gestionará.

Hay que hacerlo todo con cabeza, conociendo las cuotas de las hipotecas y siguiendo una estrategia.

Debes llevar a cabo una estrategia y seguirla.

Busca y negocia hasta que las tengas lo que deseas.

¿Prefieres ser patrimonialista o invertir en especulativo, buscas zonas con las propiedades más caras, o tal vez de comprar para alquilar aquellas que son más modestas?

Es tu decisión, pero traza un plan, un camino y síguelo.

4) Negociar y negociar, conversar.Buscar información.

En estos momentos hay oportunidad de negociar, en los que tendrás que negociar una compra, una venta, un alquiler y/o un trueque, la negociación actual ya no es el regateo antiguo de una mesa, es on line o telefónica y en ese on line de la cadena es fundamental contar con un eslabón amortiguador y gestor de las comunicaciones, los emails los wassaps son a veces armas peligrosas que pueden romper conversaciones de negocios si no van acompañados de una explicación una llamada y una buena gestión de mediación.

En esos momentos debes controlar la situación y aprovecharla. La incertidumbre de crisis virus juega a favor del inversor.

En una negociación todo el mundo de estar dispuesto a ceder en algo en función de su necesidad, pero son momentos importantes. Pandemia, crisis etc

Saber negociar el precio de una casa que estás comprando o vendiendo puede marcar la diferencia entre una buena operación o una ruinosa. Un buen asesor hace que la comunicación y negociación sea más suave y eficiente, se trata de personas y se trata de que la otra parte a pesar de tener circunstancias difíciles se sienta bien tratada con respeto.

Debes armarte de argumentos plausibles y buen asesor con los que convencer a la otra parte y saber que una buena negociación es aquella en los que todos se levantan de la mesa algo insatisfechos porque será lo más justo.

Si quieres un inmueble, no olvides hacer siempre una oferta por ridícula que te parezca.

Pero es vital que manejes buena información para ello es bueno que te rodees de un buen asesor.

Nunca sabes la situación de la otra parte ni lo que está dispuesta a aceptar.

En muchas ocasiones, además, esa oferta puede no ser aceptada, pero sí abrir la puerta a otra contraoferta interesante que no descubrirías si no hubieras movido ficha.

Es fundamental tener un buen broker tanto para comprar como para vender.
La negociación es mediación, un asesor de Kinos, abogados de la red Torus, las relaciones y conversaciones son muy importantes en una negociación. Conversa, con tu asesor, que haga bien su papel de mediador tanto para la venta o para la compar.

Recuerda que un buen asesor igualmente es un buen mediador tratará de obtener un precio equilibrado para las dos partes. Te informará del precio de mercado pero siendo consciente que siempre la venta la hace el que esta un 10% o 20% por debajo de ese precio de mercado. El juego está ahí, si necesitas vender debes posicionarte antes que otro, si puedes aguantar un poco y tu zona es buena de alta demanda, no necesitas mover el precio, el comprador también está buscando ahora solo un gesto del 5% será suficiente o no habrá rebaja.

Lo fundamental es contar con un buen profesional para la gestión, la venta on line venta directa esta bien, pero hay muchas conversaciones, y como marido y mujer las mediaciones de un tercero son importantes para reconducir negociación.

5) Diversifica

Ahora es crisis del coronavirus, del retail , pero esto puede ser transitorio , puede haber más oportunidad en algo que se tardará más en recuperar.

Es importante comprar diversas propiedades, casas, pisos locales u hoteles en diferentes ubicaciones, si te lanzas a invertir en el mundo inmobiliario también conviene invertir diversificando por tipo de activo y zonas sin poner todos los "huevos en la misma cesta".

Además de inmuebles, es muy rentable invertir en otro tipo de activos como pueden ser participaciones en Socimis que han bajado en cotización.

6) Las propiedades más baratas no siempre son las más rentables.

A veces las propiedades más baratas no son las más rentables.

El motivo es que a veces habrá menos demanda, menos gente con capacidad de revalorización de salarios.
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Los mejores barrios son los más caros, pero a veces son los que tienen más demanda. Y la concentración de

riqueza hace que sean como diamantes el que quiere estar en lugar exclusivo, lo paga.

La rentabilidad por cada euro invertido es menor en los barrios más modestos.

El problema es que suele haber más riesgo.

Por ello, es bueno encontrar un equilibrio entre rentabilidad/riesgo tanto en la inversión modesta como en el mercado inmobiliario mas exclusivo.

Debes saber si compras una casa para vivir, o si compras un inmueble como patrimonio o como inversión para alquilar.

No son mercados iguales ni su compra debe ser afrontada de la misma manera.

7) Compra pronto, espero a que baje más barato, se me escaparán oportunidades si espero mucho, vendo a corto o medio o largo plazo en mejor situación

Esta es una máxima en cualquier inversión.

Aprovecha los momentos boyantes para vender y las situaciones de caídas de precios para invertir.
Virus es una amenaza pero también una oportunidad.
En el momento actual de pandemia y virus puedes aprovechar las situaciones de necesidad venideras en los próximos meses para comprar oportunidades.

Para ello debes estar informado y conocer los precios y las previsiones del precio de la vivienda, locales, medidas de apertura de turismo, locales etc que si bien son estimaciones pueden ayudarte a un plan de inversión.

El mercado inmobiliario es más estable que otros mercados como la bolsa y sus ciclos de subidas y bajadas suelen ser más largos y consistentes (para bien y para mal).

Es más fácil estimar cambios de tendencias aunque nunca es posible saber la profundidad o altitud que alcanzarán los precios. Ahora con el coronavirus hay una tendencia a bajada en U .. aprovechar estas oportunidades es el objetivo.

8) Los costes de mantenimiento y gestión deben ser tenidos en cuenta.

El mantenimiento de una casa cuesta dinero y debe ser muy tenido en cuenta cada vez que compres o vendas un inmueble. El IBI, la comunidad, la calefacción, el agua, la luz, Internet, si hay derramas u obras previstas,... todo son gastos.

Hay edificios cuya Comunidad tiene locales, viviendas de los conserjes u otro tipo de ventajas como paneles solares o publicidad que aminoran los gastos y que les hacen muy atractivas.

Por ejemplo, 200 euros de ahorro al mes equivalen a 72.000 euros a los 30 años, una cantidad muy a tener en cuenta.

Costes de gestión, broker, asesoramiento. Lo barato a veces sale caro, un buen asesoramiento es importante. Si bien igualmente es vital contemplar y controlar estos gastos.


9) Consigue ingresos pasivos

El libro de “Padre Rico Padre Pobre” de Robert Kiyosaki es muy claro:

"Hay que conseguir que el dinero trabaje para mí", es decir, hay que generar ingresos pasivos y que ganar dinero mientras duermes o disfrutas.

Alquilar los inmuebles, local comercial.

Esto lo puedes conseguir con ingresos pasivos, ya sean dividendos, rentas de inmuebles o beneficios de inversiones.

Esto es importante planificar la salida de pandemia, como será y como afectarán a las rentas de hostelería y apartamentos vacacionales a la hora de invertir.

Diversificar las fuentes de ingresos debe ser uno de los primeros pasos si se quiere vivir más holgado y sin una dependencia absoluta de los sueldos.

10) Mantén siempre una reserva de liquidez


Tener un fondo de dinero en efectivo de emergencia o reserva es fundamental siempre.

Además de por si surge una urgencia es importante porque te permitirá aprovechar oportunidades.

¿Cuánto dinero conviene tener ahorrado?

Los expertos dicen que es bueno tener un colchón financiero de entre tres y seis meses tus gastos (menos conservador) o tres y seis meses ingresos (más conservador).

Además, esa liquidez te permitirá no endeudarte de más en caso de necesidad y también poder comprar algo si surge la oportunidad.

11) Ojo con los impuestos y los gatos ocultos.

Los impuestos están ahí y te merman una gran cantidad de dinero.

Hay algunos que casi ni te das cuenta de que los pagas (IRPF, Seguridad Social, etc.) porque te los descuentan de la nómina, pero que te suponen una enorme merma en tu poder adquisitivo.

Otros que los tienes que abonar al comprar o hacer operaciones.

Estudia soluciones para reducirlos como por ejemplo la retribución flexible, las aportaciones a planes de pensiones o cualquier fórmula que te permitan bajar o alejar en el tiempo su pago de forma legal.

Al comprar una casa, o inmueble infórmate bien de todos los impuestos que deberás pagar en la compra como durante su posesión. Igualmente infórmate si mejor comprar con una sociedad o como persona física.

Los impuestos son nuestro primer gastos y debes conocerlos perfectamente.

12) Con el dinero parado no conseguirás la tranquilidad financiera.

Para lograrlo, te tocará trabajar e invertir.

Lógicamente invertir siempre supone algún riesgo, pero en el mundo actual de tipos de interés tan bajos, nadie se hace rico manteniendo su dinero en la cuenta corriente sin moverlo o conformándose en el .

Con crisis y coronavirus, la tendencia es los tipos interés estén 0% o quizás negativo a medio plazo , 2-5 años .
Sería buen momento para apalancarse e invertir si tengo una buena oportunidad de compra.

13) Dinero llama a dinero

A medida que empieces a mover el dinero y a invertirlo, a comprar y/o a vender, verás cómo te llega dinero de dividendos, rentas o ventas de propiedades, así como ofertas por otras cuestiones.

Todos conocemos a alguien que ha conseguido hacer riqueza y en la mayoría de las ocasiones es porque previamente movió el dinero y no lo dejó quieto.

Igualmente en este comento de economía colaborativa, puedes plantear co-invertir con otro inversor, una sociedad puede darte acceso a un activo más interesante.

14) Usa las matemáticas.

Es importante trabajar con las matemáticas para muchos temas.

No son matemáticas complicadas, pero sí conviene utilizarlas.

¿Qué número de meses durará la crísis ?

¿En qué zona se caerá más el precio y cuanto caerá?

¿Qué rentabilidad será mejor? ¿Invertir en locales? ¿invertir en hoteles?

¿Sabías que el número de casas hay en una zona? ¿la oferta es limitada y los mejores estrategas juegan con esa baza?

¿Has calculado si compensa más tener un local grande? ¿que cuatro casas en función de su coste?

Hay que saber calcular el precio de venta y alquiler adecuado de un piso, saber si es una buena inversión, conocer cuánto está subiendo o bajando la vivienda en una zona, calcular cuánto se revalorizará un inmueble con una reforma, cuánto podrás obtener de más en un alquiler si pones aire acondicionado o si los inquilinos están dispuestos a pagar más por una casa con piscina porque no hay en la zona casi viviendas que la tengan.

Actualmente, hay más acceso a la información que nunca y puedes utilizarla a tu favor.

La información es muy valiosa y puedes encontrar mucha en portales inmobiliarios, plataformas de valoración, informes de precios, estudios, etc donde encontrarla. Igualmente es importante que hables con un asesor de Kinos.

Sí los número no salen, una retirada a tiempo es una victoria. Vender aunque sea a perdidas puede salvarte de un mal mayor. El reconocer y aceptar una buena oferta en estos tiempos es vital.

Recuerda en este plan financiero sentarte con tu asesor, con tu gestor inmobiliario te ayudará a definir y aclarar información, un profesional de kinos está rodeado de muchos asesores en red Torus, maneja mucha información y puede ayudarte a definir un plan de venta o de inversión con números reales definidos.

15) La suerte también cuenta.

Al ser un planificación, está claro que hay un componente de azar, suerte e incertidumbre que entra en el mismo y que no puedes controlar.

¿quién iba imaginar el suceso del virus en España?

En todos los negocios hay una parte que no se controla, que depende del tiempo, de una tendencia, de una moda o de una casualidad... de un virus..

Casualidad o premeditado a nivel económico mundial es un cisne negro, que definía Nassim Nicholas Taleb en su libro en 2012.
https://www.elblogsalmon.com/criticas-y-recomendaciones/cisne-negro-de-nassim-nicholas-taleb

El libro viene a decir que las matemáticas también fallan...

En ese sentido es u libro bastante recomendable que debería de ser leído por muchos que tienen una fe ciega en las matemáticas y la estadística como pre-doctores del riesgo.

Es verdad que hay que tenerlo todo lo más controlado posible para que, como dice el refrán, "cuando la suerte aparezca que te pille trabajando", pero también hay que contar con que ocurrirán cosas que no esperas y para las que debes estar preparado. Estar preparado recuerda es contar con profesionales a tu alrededor, broker, asesor, abogado, economista.

Recuerda igualmente que con actitud positiva siempre es más fácil para afrontarlas. La vida es corta hay que desvivirse, tener ilusión y afrontar lo bueno y lo malo.

Recuerda que el virus pasará y en los próximos meses existirán muchas oportunidades y riegos. Lo importante es saber aprovechar las oportunidades con el mínimo riesgo.

Lo bueno de caerse es sacudirse y volverse a levantar y lo más importante es estar vivo y sano para continuar.

Recuerda la inversión más importante eres tú y tu familia así como todos aquellos que te rodean.
Al igual que la inversión en el patrimonio recuerda que el patrimonio vital es el más valioso, tu vida, de que sirven casas, hoteles, coches si no puedes disfrutarlos. La muerte es parte de la vida, es el Yin y el Yang.
Cuida de tu familia y de los que te rodean. Cuida de tus clientes de tus asesores el círculo de inversión no es solo monetario.

16) Asesoramiento y reflexión.

Después de todo lo anterior es muy importante asesorarte adecuadamente y reflexionar sobre todo lo anterior antes de tomar las decisiones. Vida es conocimiento sabiduría y valores.

Valores, bolsa, oro o inmobiliario. Busca Activos reales.

Recuerda y reflexiona las mayor inversión es tu familia, tu matrimonio, tus hijos, tus amigos y las personas de confianza que te rodean.

Los hijos son patrimonio de sus padres, los padres son el patrimonio de sus hijos.

El patrimonio más grande que hay es una buena familia unida tanto en tiempos de crisis como de prosperidad.

Contacta con nosotros a info@kinos.es podemos ayudarte a vender o invertir.