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División Horizontal de Casas o Edificios

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División Horizontal de Casas o Edificios

División Horizontal de Casas o Edificios

Proceso para la División Horizontal y/o registral de Inmuebles :

1) Proyecto Técnico.
2) Autorización Municipal.
3) Escritura ante notario de División Horizontal.
4) Inscripción en el registro de la propiedad de las nuevas fincas.
5) Pago de Impuestos de actos jurídicos documentados.

Costes de la División Horizontal.

1) Proyecto Técnico. el Coste depende del volumen y detalles por cada finca resultante podemos poner por ejemplo 500 euros como una referencia válida. De 2000 a 3000€

2) Autorización Municipal. Pago de tasas depende del municipio, entorno a 60 a 100 euros.

3) Escritura ante notario de División Horizontal.

Depende del número de fincas, por una referencia de división de 4 inmuebles fincas resultantes entorno a 700€ , pero dependerá del valor de las mimas. Los 700€ es para un caso de valor aprox de 250.000€

4) Inscripción en el registro de la propiedad de las nuevas fincas.

Coste de aproximadamente de 250€ por cada una de las fincas resultantes.

5) Pago de Impuestos de actos jurídicos documentados. El 1,5 % del importe de la valoración.de los inmuebles.

ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL.

La escritura de declaración de división horizontal es aquella que tiene por objeto establecer en un inmueble edificado un régimen jurídico especial en el que coexisten elementos privativos de cada propietario (en propiedad exclusiva y separada) y elementos comunes de todos ellos (en copropiedad) necesarios para el adecuado uso de aquellos, constituyendo una unidad jurídica todo el edificio con un especial régimen jurídico.

Lo normal es que se constituya sobre un edificio de pisos a lo alto, pero en los últimos tiempos también es frecuente que sean edificios a lo largo, denominándose propiedad horizontal tumbada, e incluso sobre una finca con varios cuerpos de edificación recibiendo el nombre de conjunto inmobiliario.

Registralmente se hará constar la constitución del régimen así como sus estatutos en el folio del inmueble y se abrirán tantos folios con número independiente para cada entidad privativa.

El régimen de división horizontal podrá establecerse en edificios construidos, en construcción o meramente proyectados, situación en la que surge lo que se ha dado en llamar pre-horizontalidad.

Normativa:

– Art. 396 Código Civil.

– Ley 49/1960 de 21 de julio sobre propiedad horizontal

– Art. 8.5º de la Ley hipotecaria TR 8 febrero 1946.

– art 66 Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía;

– art. 68 del Reglamento hipotecario, respecto de la inscripción de garajes.

Requisitos.

–Legitimación idónea en el/los otorgantes, es considerada como un acto de riguroso dominio por lo que si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas, serán los promotores. Se acreditará de los propios títulos de dominio y/o representación, que se deben acompañar. Si la finca es de carácter ganancial, basta con el consentimiento del que aparezca en el Registro como titular registral. Por el hecho de haber comprado en contrato un piso futuro no se adquiere derecho de propiedad y por tanto no se precisa el concurso de los compradores, ni para constituir el régimen ni para modificarlo, en tanto no se les haya otorgado la correspondiente escritura pública, sin perjuicio de la responsabilidad personal en que incurra el promotor en caso de alteración del edificio sin concuerso de los compradores.

– Deberá hacerse en escritura pública que será el título constitutivo en la que se describirán, además del edificio en su conjunto, cada uno de los elementos privativos que deberán tener acceso propio a los elementos comunes del edificio o a la vía pública, numerándolos de forma correlativa y a los que se les asignará una cuota numérica en relación al total del inmueble.

– En la escritura se determinará el régimen jurídico mediante los Estatutos, en su defecto se aplicará el régimen legal. Tiene carácter obligatorio su constitución cuando excedan de cuatro propietarios.

–Licencia. Si se trata de edificios nuevos la licencia de obras determinará el número de entidades privativas, viviendas u otros admitidos en el edificio, dado que normalmente se declaran simultáneamente no hay problemas.

Si se trata de edificios antiguos, y se pretende declarar la división horizontal, tradicionalmente no se exigía licencia, de hecho el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía no lo considera como acto sujeto a licencia, si bien la posibilidad de estar realizando una parcelación ilegal por la atribución de uso privativo de suelo ex, art 66 Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como la exigencia de acto administrativo para cualquier alteración de la superficie y número de las viviendas ex artículo artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal, han hecho que se venga exigiendo tal acto administrativo que autorice a formar diversas viviendas en lo que antes era una sola.

Fiscalidad.

– RDL 1/1993, de 24 de septiembre que aprueba el TR de la LITP y AJD, arts. 27y ss.

– RD 828/1995 de 29 de mayo Reglamento ITP y AJD, arts. 66 y ss.

– Decreto Legislativo andaluz 1/2009, arts. 23 y 26; Decreto Ley andaluz 1/2012, de 19 de junio.

La Declaración de división horizontal tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad.

La base imponible es el valor de la obra en su conjunto más la del suelo. El tipo impositivo en Andalucía es el 1.5% de la base imponible.

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Acerca del autor

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Joaquín Morales Mérida

Joaquín Morales Mérida lleva colaborando con nuestro portal desde los inicios del mismo, durante este tiempo se ha destacado por una labor informativa continuada y rigorosa sobre nuestra localidad.

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